我国房地产进入全面调整时代预测

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我国房地产进入全面调整时代预测

 2015-01-08 16:56 繁体中文 字号:

我国房地产进入全面调整时代预测
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  导读:2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月,70个大中城市中,房价环比上涨的有65个,持平的有3个,环比下降的仅2个。到2014年9月,环比下降的城市急增至69个。

  2013年中国住房市场在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态,2014年第三季度进入全面调整。

我国房地产进入全面调整时代预测

  2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市个数迅速增加。中智林监测数据显示,2013年12月,70个大中城市中,房价环比上涨的有65个,持平的有3个,环比下降的仅2个。到2014年9月,环比下降的城市急增至69个。

  2014年下半年开始,房价跌幅增大,多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月,70个大中城市中,房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月,房价同比下降的城市增加至58个,但尚有10个城市房价仍高于上年同期价格。

  这是在新的宏观背景下,在住房市场发展关键阶段,各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。本次调整是住房市场三期调整的重合,也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

  需求最终决定于人口结构。第一,劳动适龄人口。中智林监测数据显示,2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,到2013年这个比例下降到72.8%,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。第二,婚龄人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰,带来了1985-2010年带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%。第三,城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后,也开始明显下降。第四,住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米,户均达到1:1,尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长,进而导致住房需求将继续增长,但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

  2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展:将由高速增长到中速增长,加速增长向减速增长,从“卖方市场”到“买方市场”转变。

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